Problematika darování nemovitosti oproti vyřizování pozůstalosti je v mnoha souvislostech popisována jako ekonomicky výhodnější a tedy levnější alternativa.
Z objektivního hlediska lze usoudit, že tomu tak skutečně je. Nicméně ze subjektivní stránky účastníků lze hned v úvodu namítat, že finanční prostředky ve výše uvedeném příměru nehrají zásadní roli, ba dokonce vůbec žádnou.
S darováním nemovitosti a vyřizováním pozůstalosti je především spjat emocionální prožitek. V okamžiku obdarování dárcem dochází k pozitivnímu prožitku a naopak v případě vyřizování pozůstalosti k negativnímu prožitku, který je mnohdy obohacen vzájemnými rozpory mezi účastníky dědického řízení, ve kterém sehrává významnou roli mezi-lidský vztah, který dotčeným procesem může být negativně ovlivněn, bez možnosti získat relevantní poznatky od dárce, kterými by dárce rozptýlil případné mezi-lidské střety, většinou v příbuzenském poměru.
Předcházet rozpadu rodiny v důsledku vypořádání pozůstalosti a to předběžným opatřením, kterým je darování nemovitosti, je úkolem nejen pro obdarované, ale především pro dárce, který může vysvětlit své pohnutky, které dárce nemovitosti vedou k učinění právě zvolených kroků.
Pro případ, kdy se dárce rozhodne darovat nemovitost bez ohledu na skutečnost, zda-li se jedná o osobu v požehnaném věku, či osobu neznalou problematiky v souvislosti s procesem darování a následnými povinnostmi obou účastníku smluvního vztahu tedy dárce i obdarovaného, je nutné splnit zákonné podmínky a povinnosti účastníku složitého darovacího řízení.
Po uzavření smluvního vztahu výhradně v písemné podobě a s nutností ověřených podpisů, které lze opatřit u poskytovatelů kvalifikovaných služeb např. na pobočkách České pošty u poskytovatele Czech Point, či u oprávněných osob dle zákona č. 85/1990 Sb., o advokacii NEBO dle zákona č. 358/1992 Sb. , notářský řád, nepřechází vlastnické právo na obdarovaného dnem podpisu smlouvy.
Toto vlastnické právo k nabytí věci přechází na obdarovaného až v okamžiku zápisu do Katastru nemovitostí na místně příslušném Katastrálním úřadě, v jehož územním plánu se dotčená nemovitost nachází. K čemuž slouží návrh na vklad do katastru nemovitostí.
Pro případ, kdy původní vlastník nemovitého majetku, tedy dárce, má záměr dotčenou nemovitost dál užívat i po převedení majetkových práv na obdarovaného, je možné tento požadavek dárce ukotvit do smluvního vztahu spolu s vkladem do katastru nemovitostí a to formou věcného břemene v souvislosti s nabytím služebnosti v souladu s ust. § 1257 a ust. § 1260 zákona č. 89/2010 Sb., občanský zákoník.
Tímto opatřením je dárci zaručeno právo na tzv. dožití v darované nemovitosti.
Pro případ, kdy dojde z opodstatněných důvodů ke změně názoru dárce, je možné za určitých okolností využít zákonné nástroje k odvolání daru, ovšem je nutné pro dotčené kroky vytvořit relevantní podmínky. Zákon chrání zájmy nejen dárce, ale také již obdarovaného.
Pakliže si dárce svůj akt darování rozmyslel z neopodstatněných důvodů, není možné od darovací smlouvy odstoupit.
1) Dle § 2068 zákona č. 89/2010 Sb., občanský zákoník lze dar odvolat pro nouzi dárce
Ovšem to pouze za předpokladu, kdy dárce prokáže, že jeho / její finanční situace je natolik tristní, že nemá ani na výživu vlastní, či na výživu osoby, vůči které má tuto zákonnou povinnost a zároveň není-li obdarovaný ochoten hradit tyto náklady na výživu.
Právo na vrácení daru dle výše uvedeného paragrafu nelze uplatnit ani v případě, kdy je obdarovaný ve stejně tíživé finanční situaci jako dárce.
Stejně tak nemá dárce zákonné právo odvolat dar v případě, kdy si tíživou životní situaci přivodil úmyslně nebo z hrubé nedbalosti a to v souladu s ust. § 2071 téhož zákona.
2) Pro případ, kdy dárce zjistí okolnosti či nastanou okolnosti, které zapříčiní z opodstatněných důvodů pocit nevděku u dárce a to ze strany obdarovaného, kdy konání obdarovaného naplňuje znaky hrubého porušení společensky přijatelných norem, může dárce svůj dar odvolat pro nevděk a to v souladu s ust. § 2072 zákona č. . 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Poměrně nespecifikováno je zákonem tzv. Hrubé porušení dobrých mravů. Může se například jednat o přetrvávající nevhodné chování obdarovaného, které poškozuje dobré jméno dárce, může se jednat o přímý slovní útok na dárce ze strany obdarovaného, který je zásahem do cti dárce, což je možné řešit přímou žalobou v občansko-právním sporu v souladu s ust. § 81 odst. 2) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, případně podáním trestního oznámení v souladu s ust. § 184 zákona č. 40/2009 Sb., trestní zákoník. Vše dle závažnosti a charakteru jednání obdarovaného.
Proto je vhodné posoudit tuto závažnost provinění obdarovaného, případně schopnost a ochotu dárce obdarovanému, jenž se provinil / -a ,odpustit jeho / její konání.
Další problematické aspekty, které mohou provázet již faktické nabytí majetkového práva obdarovaným k nemovité věci.
1) Daňová zátěž při naplnění smluvního vztahu darování nemovitosti
Vzhledem k formě právního ujednání o darování nemovité věci (Kdy se jedná o beúplatný převod ), není tento krok zatížen daní z nabytí nemovitosti.
V případě, kdy je vztah mezi dárcem a obdarovaným na přímé příbuzenské linii, to znamená jedná se o členy úzké či širší rodiny není k dnešnímu dni darování nemovitého majetku zatíženo daní z příjmu.
Stejně tak, pakliže se jedná o dar, který je poskytnut osobě BEZ přímé příbuzenské linie, není toto nabytí nemovitosti zatíženo daní z příjmu a to za předpokladu, že se jedná o bezúplatný příjem, například formou darování nemovitosti, která slouží, či bude sloužit k výkonu podnikatelské činnosti obdarovaného.
2) Daňová zátěž obdarovaného PO nabytí majetkového práva k nemovitosti
Každá fyzický osoba, která vlastní nemovitý majetek (pozemek, stavbu či jednotku – bytovou ), je povinna přiznat a uhradit dotčenou daň v souladu s ust. § 2 – pozemek nebo § 7 – stavba či jednotka zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.
Vzhledem ke všemu výše uvedenému, je proces darování na jednu stranu aktem projevení vlastní a dobré vůle dárce, na stranu druhou jsou formální podmínky složitým procesem, který skýtá mnoho nástrah, které mohou celý proces darování neúměrně prodloužit a prodražit a to v důsledku mnohdy zbytečných chyb ve formálních podkladech.
Mimo jiné je nutné věnovat zvýšenou pozornost vkladu majetkových práv dotčené nemovitosti do katastru nemovitostí, který je zpoplatněn částkou 2000,- CZK, kdy každá chyba v podání, která zapříčiní VRÁCENÍ podání ze strany úřadu z důvodu nedostatků, se velmi prodraží.
Proto se neváhejte obrátit na profesionály, kteří zajistí hladký průběh celého procesu od sepsání a podpisu smluvních vztahů, přes zápis do katastru nemovitostí, až po úspěšné vyřešení celého právního jednání.
